Уже в марте 2009 года на рынке офисной недвижимости прогнозируется появление большого количества «стресс-активов» на продажу, заявил президент группы «Бекар» Александр Шарапов на конференции «Рынок недвижимости и финансов-2009: стратегия и рекомендация» в
«В строящихся офисных центрах цены в рублях упали на 15-20% (50-55% в долларах США), и это не предел», — сказал А.Шарапов.
По его мнению, дальнейшее падение цен может составить еще 20% в рублях. При этом бизнес-центры класса «А» пострадают больше, чем объекты класса «В» и «С», прогнозирует эксперт.
«В нынешней ситуации офисный рынок разделяется на две части: вновь строящиеся и введенные бизнес-центры, и старые объекты, где в условиях кризиса на рынок вышло много площадей в субаренду, и продолжается расторжение договоров аренды», — рассказывает эксперт.
По мнению А.Шарапова, в Санкт-Петербурге ситуация менее тяжелая, чем в Москве из-за большей насыщенности столичного рынка и менее развитого офисного сегмента Санкт-Петербурга. На данный момент в Санкт-Петербурге ставки аренды на офисные помещения упали на 5-10%, отмечает эксперт.
По данным А.Шарапова, собственники офисных помещений придерживаются осторожных стратегий: «Некоторые удерживают цены любым путем и не хотят отступать ни на цент. Они считают, что если арендатор заключил долгосрочный договор, он должен платить за площади, даже если съедет». Однако, по мнению А.Шарапова, это неверная позиция, так как юристы могут придраться к оказанию качеством услуг и даже в случае расторжения сделки договора аренды вернуть депозит. Другие же, более «гибкие» собственники площадей, принимают антикризисные меры и пытаются удерживать арендатора путем снижения арендных ставок, рассказывает эксперт.
Реальность же офисного рынка такова, отмечает специалист, что в Москве можно найти офисное помещение класса «В» за 400 долларов США за квадратный метр в год с НДС и эксплуатацией.
Если летом 2008 года ставки капитализации на офисном рынке составляли 8,5-9%, то сейчас некоторые покупатели ведут переговоры о покупке бизнес-центров с капитализацией до 20%. Однако собственники не готовы идти на такие сделки.
Сейчас крайне тяжело рассчитывать ставки капитализации, так как в процессе переговоров, а также оценки Due Diligence они могут меняться. По мнению эксперта, сейчас ставки капитализации в офисных центрах класса «А» могут составлять 11-12%, в «В» и «С» классе – 15-17%.
По мнению А.Шарапова, сегодня самое время покупать офисную недвижимость, так как если сейчас не войти в стадию переговоров, то можно не успеть совершить сделку по выгодным ценам (оформление длится до полугода). По его мнению, в процессе переговоров сегодня «можно серьезно сторговаться на понижение».
«Некоторые собственники сейчас отказываются от сделок и понимают, что стоит подождать два-три года для восстановления рынка, они соглашаются с тем фактом, что вошли в долгосрочные инвестиции. Другим же компаниям приходится расставаться с площадями по бросовым ценам, так как им необходимы такие сделки именно сейчас», — отмечает эксперт.
Банки также проявляют агрессивную стратегию и давят на кредиторов, требуя продавать активы для закрытия кредитных линий, отмечает А.Шарапов.
По его словам, вакантные площади офисов класса «А» и «Б» к сегодняшнему дню выросли на 20%, тогда как на конец декабря 2008 года эта цифра колебалась в районе 13,7%. «Стабилизация на офисном рынке произойдет не раньше осени 2009 года», — заключает эксперт. $
Информация предоставлена: Информационное агентство «Интерфакс»