Александр Вахмистров: «Готовых рецептов снижения себестоимости нет»
Как сделать жилье доступным и удержать рост цен? Власть предлагает увеличить объемы строительства и снизить себестоимость. Этого можно добиться в перспективе – вынося на торги еще больше инженерно подготовленной земли, и параллельно снижая «материалоемкость» строительства жилья за счет появления предприятий «полного цикла» и внесения коррективов в типовые проекты.
Об этом, не предлагая готовых решений, но обещая содействие по всем фронтам, журналу «Где жить» (изданию газеты «Деловой Петербург») рассказал вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров.
«ДП»: Общая ситуация на строительном рынке, как ее можно охарактеризовать? Насколько она стабильна?
А. В.: Да, ситуация на строительном рынке стабильная, отрасль прочно стоит на ногах. Создан мощный конкурентоспособный комплекс, и все задачи, поставленные президентом в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» будут выполнены. С каждым годом темпы строительства в Петербурге увеличиваются, объемы растут. Сегодня в разных стадиях строительства – от проектирования до возведения – порядка 12 млн м2 жилья, что обеспечит нам мощный задел на будущее и высокие показатели ежегодного ввода. И в этом году будет поставлен очередной рекорд сдачи жилья в эксплуатацию: будет построено 2,5 млн м2. К 2008 году этот показатель достигнет 2,9 млн м2, а к 2010 году город подойдет к рубежу 3 млн. Так много в Петербурге никогда не строили.
Стабильность на рынке доказывает и то, что, несмотря на многочисленные нововведения в законодательной базе, участившиеся в последний год перед выборами президента спекуляции на строительную тему недобросовестных политиков и иных структур, строительный комплекс продолжает наращивать темпы и выполнять все поставленные задачи.
«ДП»: Как сделать жилье доступным?
А. В.: Наша основная задача – увеличение предложения, то есть объемов строительства. Проведение торгов, освоение новых территорий, инженерная подготовка – это сегодня приоритеты в работе городского правительства. Результатом должно стать увеличение рыночного объема жилья.
Говоря о доступности, надо ставить вопрос о тех механизмах, которые позволяют гражданам покупать сегодня квартиры. И решаться он должен по нескольким направлениям. Это государственное стимулирование спроса на рынке жилья, подразумевающее предоставление субсидий гражданам, перед которыми государство имеет обязательства по обеспечению жильем, реализация целевых городских программ, предусматривающих бюджетную поддержку при приобретении жилья, а также увеличение объемов бюджетного жилищного строительства. Особое внимание должно уделяться выполнению государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством – здесь дела обстоят далеко не так, как хотелось бы. Сделаны большие шаги по решению жилищных проблем военнослужащих, однако, по-прежнему пробуксовывает поддержка остальных категорий.
Активно развивается ипотечное кредитование. Еще в 2004 году правительство города, Санкт-Петербургское ипотечное агентство и банки подписали соглашение о сотрудничестве в развитии системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. В течение 2006 года петербуржцам был выдан 11 081 кредит на общую сумму 19,2 млрд рублей – это очень хороший показатель, учитывая небольшой срок совместной работы: лишь 2 года. Можно сказать, что сегодня каждая третья квартира покупается в кредит – наши прогнозы оправдались.
Однако одного долгосрочного ипотечного кредитования недостаточно, а потому в решении вопроса доступности жилья мы предполагаем многообразие форм. Это могут быть как классическая ипотека, так и жилищные кооперативы, строительно-сберегательные кассы, даже формы, аналогичные долевому строительству. Кстати, что касается последнего, такая схема работы должна быть постепенно упразднена, и сегодня строительные компании, банки города уже имеют соответствующие ресурсы и возможности.
«ДП»: Главам районных администраций губернатор поручила провести ревизию аварийных и ветхих домов, а также возможных пятен под застройку для расселения жителей этих домов. Какую схему предполагается реализовать в данном случае?
А. В.: Такое поручение губернатор давала в преддверии разработки программы по реновации застроенных территорий. Как известно, недавно Градостроительный кодекс дал возможность продавать территории, занятые жилыми домами для градостроительных преобразований с повышением плотности застройки. Районные администрации представили в Комитет по строительству свои предложения по земельным участкам, нуждающимся в реконструкции. На основании этого был составлен перечень территорий, подлежащих реновации. И 18 сентября адресная программа была принята городским правительством.
Таким образом мы даем зеленый свет так называемому «волновому» методу реконструкции территории. Он предполагает освобождение кварталов от существующей застройки, то есть снос старых домов и строительство на освободившихся участках новых. Кроме того, проводится модернизация инженерных сетей, возводятся новые социальные объекты. Территория преобразуется в соответствии с современными потребностями города и его жителей, повышается эффективность использования городских территорий. Адресная работа начнется уже в ближайшее время.
Что касается схемы, то все такие территории будут вынесены на торги. Таких торгов еще не было – на продажу будут выставлены, в основном, кварталы, занятые хрущевками или малоэтажкой, требующие улучшения. В этом вопросе существует прямое противоречие между Градостроительным и Жилищным кодексами. Однако путь указан, и Санкт-Петербург будет ему следовать.
«ДП»: К 2025 году Генпланом определена возможность освоить территории под строительство 70 млн м2 жилья. Это очень большой объем земли для того, чтобы выполнить инженерную подготовку. Какова схема развития этих территорий, и на какой период рассчитано их освоение?
А. В.: По заключенным инвестиционным договорам на разной стадии проектирования и строительства находятся земли, где можно построить свыше 12 млн м2 жилья, а в 2007 году мы хотим довести этот показатель до 18 млн м2. Это действительно очень большие объемы. И поэтому с каждым годом город значительно увеличивает финансирование инженерной подготовки территорий. Таким образом, развитие территорий увязано с их инженерным обеспечением. В качестве примера назову Северо-Приморскую часть и Юго-Запад – здесь практически все земельные участки приобретены на торгах. Такой интерес инвесторов обусловлен тем, что город взял на себя обязательства по инженерному обеспечению и их выполняет.
Кроме того, в прошлом году мы начали новый вид торгов на право комплексного освоения территорий. Это крупные массивы – от 20 до 400 га – инженерно не подготовленные. Они рассчитаны на долгосрочные проекты. Компания, приобретающая такой участок, разрабатывает проект планировки территории и за свой счет проводит инженерную подготовку, затем передавая сети в собственность города. После этого компания вправе по договорам соинвестирования передавать участки. Такой механизм позволяет строительным компаниям обеспечить себя работой на несколько лет вперед.
Для дальнейшего развития, стабильности рынка и достижения конечной цели, поставленной национальным проектом, власть должна иметь четкий план действий, наличие которого возможно лишь при реализации программы развития территорий и проведении властью же земельных торгов. Увеличение вброса на рынок земли, увеличение предложения – вот наша основная задача.
«ДП»: Как можно снизить административные барьеры в жилищном строительстве?
А. В.: Прежде всего снижению административных барьеров способствует проведение торгов. В вопросе предоставления земли под застройку позиция городского правительства однозначна: передача участков под жилищное строительство будет происходить исключительно на торгах. И несмотря на существование механизмов, разрешающих отойти от распределения земли через торги, назад мы не вернемся. За прошедшие годы практика организации аукционов доказала, что они значительно облегчают доступ инвесторов к застраиваемым площадям и снижают административные барьеры. В ближайшие два-три года этот механизм выделения земельных участков станет единственным.
В Петербурге впервые в России была реализована идея «единого окна» для застройщиков – создана Служба государственного строительного надзора и экспертизы, контролирующая полный цикл работ – от выдачи разрешения на строительство до ввода объекта в эксплуатацию. Это позволяет резко сократить сроки проведения экспертиз и затраты на них.
Важный шаг в направлении снижения административных барьеров – исключение из процесса согласования строительной документации всех дублирующих процедур. Сегодня только два документа регламентируют деятельность петербургских застройщиков. Разрешение на строительство выдается на основании градостроительного плана, постановления правительства, инвестиционного договора, заключения экспертизы и позволяет начинать работы, а разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается после окончания строительных работ.
«ДП»: Как на сегодняшнем этапе можно снизить себестоимость строительства? И как Смольный может стимулировать развитие конкуренции на рынке жилищного строительства?
А. В.: Готовых рецептов снижения себестоимости нет. Главное, чтобы оно не достигалось не в ущерб потребителю. Необходимо снижать материалоемкость, добиваться оптимизации использования финансовых ресурсов.
Большие объемы строительства заставляют участников рынка пересматривать свою стратегию, оптимизировать работу, объединяться для решения конкретных вопросов, реализации масштабных проектов. К примеру, деятельность таких компаний, как «Домостроительный комбинат «Блок», «Домостроительный комбинат №5», «Домостроительный комбинат №3», «Гатчинский ДСК», направлена на формирование нового стандарта работы крупных предприятий строительной индустрии, основанного на принципе полного цикла — от разработки проектной документации до сдачи дома «под ключ».
Перспективными должны стать проекты повторного применения, разрабатываемые с небольшими видоизменениями на базе успешно прошедших экспертизу. Их реализация будет способствовать снижению себестоимости строительства: в ходе корректировки конструкции пролета, фасада или этажности здания сокращаются время и затраты на проведение проектирования и необходимых согласований.
При строительстве жилья для государственных нужд в Петербурге применяются современные технологии возведения домов из сборного железобетона, отвечающие требованиям сегодняшнего дня как по техническим, так и по планировочным характеристикам. Готовятся к реализации проекты сооружения быстровозводимых индивидуальных жилых домов по сборной технологии, уже строится завод, который будет производить необходимые изделия.
Что касается рынка строительных материалов, то здесь открытым остается вопрос монополизации. Многое зависит от федеральных властей, например, в части изменения антимонопольного законодательства. На мой взгляд, предприятие, обладающее 30–40%-ной долей рынка, необходимо признавать монополистом. В сегментах металлических конструкций и нерудных материалов, производства цемента, ситуация к монополизации близка. Рост цен на цемент заставил нас серьезно задуматься на эту тему. Конечно, об остановке петербургских строек говорить не приходится – у нас уже сегодня достаточно предложений от производителей как ближнего, так и дальнего зарубежья. В целом сложившаяся в регионе база стройиндустрии может удовлетворить потребности города в основных современных конкурентоспособных строительных конструкциях и материалах до 2010 года.
Однако сложившаяся ситуация должна обратить на себя внимание федеральных властей.
«ДП»: Чего не хватает сегодня строительному комплексу в законодательной базе?
А. В.: Сегодня отрасль нуждается в скорейшем принятии целого ряда законодательных актов на уровне федерации. Это и расхождения в градостроительном и жилищном кодексе, как я уже сказал, расхождения по целому ряду пунктов в Градостроительном кодексе и законе об охране объектов культурного наследия, что ставит серьезные ограничения для работы в таком городе, как Петербург. Это и отмена лицензирования в отрасли, и переход на саморегулирование.
Андрей Ипполитов, Текст: газета «Деловой Петербург»