03.09.2007 111 Без рубрики

Ставки по ипотеке вырастут

О последних изменениях на рынке ипотечного кредитования dp.ru рассказал полпред президента Российской гильдии риэлторов в северо-западном федеральном округе Павел Созинов.

DP.RU: Что сегодня происходит на рынке ипотеки? Высказываются мнения, что рынок пошел на спад.

П.С.: Сейчас действительно углубляется кризис ипотечного кредитования на западных фондовых рынках. Индексы показывают, что в этом месяце тренд отрицательный. Можно сказать, что это был «черный август» для фондовых рынков в целом. Состояние фондовых рынков США и западных рынков крайне нестабильно. Кризис углубляется и охватывает все новые и новые секторы экономики.

Специалисты уповают на ФРС США и на ЦБ США и ЕС, т.е. на снижение цен на заемные средства. Чуть лучше обстановка на удаленных азиатских рынках, а также на российском, который, хоть и вовлечен в процессы глобализации, но традиционно находится на периферии, чтобы точно следовать за всеми взлетами и падениями западных фондовых рынков.

DP.RU: С чем это связано?

П.С.: Ситуация эта начиналась не сегодня. В США цена на недвижимость в некоторых штатах снизилась на 20-25% и ниже. Общий уровень экономики также оставляет желать лучшего. Доходы малообеспеченных слоев населения находятся на достаточно низком уровне. В связи с этим, как указывают аналитики, и разразился кризис на рынке ипотеки.
Кроме всех этих общеизвестных факторов, необходимо учитывать, что системе ипотечного кредитования в ее сегодняшнем виде – с использованием механизмов фондового рынка и секьюритизации – не так много лет.

Нет практического опыта работы ипотечного рынка в условиях нестабильности фондовых рынков, в условиях кризиса. Ипотека, которая подразумевает выпуск банками или уполномоченными ипотечными агентствами ценных бумаг для привлечения заемных средств, приводит к диверсификации рисков самих эмитентов и в то же время распространяет эти риски за пределы страны. На самом деле, от действий США потерпели убытки в основном европейцы – компании, которые скупали эти пакеты.

DP.RU: И как же это произошло?

П.С.: Предполагалось, что есть некое количество заемщиков, с которыми можно работать «втемную». Платежеспособность этого слоя низка, и подтвердить они ее зачастую не могут. Понятно, что эти риски достаточно велики. Предполагалось, что при выпуске ценных бумаг можно нивелировать эти риски за счет котировок ценных бумаг. Доходность таких бумаг для инвесторов выше, но высок и риск. Ситуация изначально сама в себе содержала угрозу. Это было ясно с самого начала. Проблема должна была вскрыться рано или поздно. Произошло это, когда цены на недвижимость пошли вниз.

Ипотечный рынок покачнулся. Но, так как он завязан на фондовом рынке, и все зависит от того, прирастают котировки или падают, соответственно многое зависит от ажиотажа на самом фондовом рынке. Ажиотаж в сторону падения котировок ценных бумаг приводит к оттоку инвесторов и финансовых средств. Одно банкротство влечет за собой другое и так далее, пока не будут включены так называемые «не рыночные» формы воздействия на участников процесса…

DP.RU: К чему это привело в России?

П.С.: Российский рынок ипотеки в 2006 году составляет около $10 млрд. В США эта цифра – $3 триллиона. Цифры на порядок различаются. Сегодня мы находимся в самом начале пути. Создается региональная инфраструктура ипотечного рынка – ипотечная сеть, банки с их филиалами, региональные ипотечные агентства, брокерские компании, реклама, PR. Налаживание взаимосвязи между этими элементами и есть создание инфраструктуры ипотечного рынка.

Пока ситуация резко не изменится, нам особо ничего не грозит. Ситуация сама по себе раскачивается довольно сбалансированно. Наша ипотечная система очень интересная – она и не совсем американская, и не совсем европейская. Она провозглашена группой авторов-законодателей как американская, и Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) работает в ее рамках.

Но одновременно есть достаточное количество крупных банков с оборотом ипотечных кредитов в совокупности в 5 раз большим, чем АИЖК, которые работают вне этой системы. Например, Сбербанк, группа ВТБ, «Городской ипотечный банк», целый ряд крупных игроков не зависят от деятельности АИЖК. Но они, безусловно, зависят от правил и тона игры на рынке, например, от процентной ставки Центробанка. А курс Центробанка, как и процентная ставка АИЖК, на самом деле выставляется у нас довольно волюнтаристски и по-чиновьичьи кулуарно. Банкам же приходиться ориентироваться на эти цифры, так как они не хотят быть в проигрыше.

Одновременно, они не пользуются бюджетными средствами, в отличие от АИЖК, и должны находить средства на выдачу кредитов и на последующее их рефинансирование самостоятельно. Если кредиты в долларах, они ориентируются на западный фондовый рынок. Поэтому ситуация на западе уже ударила по валютным ипотечным кредитам.

DP.RU: Уже есть реальные примеры?

П.С.: Первой ласточкой стал у нас «Москоммерцбанк», который, по некоторым оценкам, находится сейчас на третьем месте в России по количеству выдаваемых кредитов. Банк всегда довольно лояльно относился к своим заемщикам, и достаточно много займов было у физических лиц, у которых не было четко подтвержденного дохода, не было справок 2-НДФЛ. И сегодня по валютным ипотечным кредитам для этой категории заемщиков повышены ставки от 0,5 до 1%. Это говорит о том, что банки уже готовы, ориентируясь на критическую ситуацию на западном фондовом рынке, не снижать процентные ставки, а наоборот, повышать. Это касается в первую очередь валютных ипотечных кредитов. Последний заем «Москоммерцбанка» на 180 млн. евро был очень дорогой. Западные инвесторы фактически отвернулись от ипотеки. Можно предполагать, что все рисковые валютные ипотечные кредиты подорожают. Кредиты получить будет сложнее.

DP.RU: Сегодня уже заметно снижение активности на ипотечном рынке?
П.С.: Количество сделок в 2007 году в СЗФО прирастет примерно на 20-25%, притом, что за 2006 год объем ипотечных кредитов удвоился. Фактически, прирост серьезно сократился. Впрочем, ситуация вполне естественная. Те, кто мог и хотел получить ипотечные кредиты, уже получили. Пока прирост нормальный, но снижение темпов говорит о том, что мы можем быстро прийти к точке насыщения. Процентные ставки, кроме всего прочего, зависят и от количества кредитов, и, если оно будет уменьшаться, ставку придется увеличить, чтобы сохранить маржу. Банку или его филиалу бессмысленно и нерентабельно возиться с одним-двумя кредитами, доходность начинается с определенного количества выданных кредитов. Так если банк работает в системе АИЖК, то, если он в месяц выдает меньше, допустим, 40 кредитов, то ему содержать ипотечный отдел невыгодно. Другое дело, если банки ориентируются в этом вопросе не на текущую прибыль, а на расширение спектра услуг для клиентов, но и в этом случае встает вопрос о совокупных расходах банка или его регионального филиала.

DP.RU: А какой может быть выход из этой ситуации для обычного заемщика?

П.С.: Выход один – просчитывать варианты. Потенциальный покупатель должен ориентироваться на то, что жилье в Петербурге от $400 за метр за 10 лет подорожало до $2500, т.е. в 6-7 раз. Рубль дешевеет ежегодно на 8-10 копеек. Можно легко подсчитать, на сколько сегодняшний рубль подешевеет в течение 25 лет, на которые можно получить ипотечный кредит. С другой стороны квартира со всеми банковскими комиссиями и процентами подорожает для заемщика за те же 25 лет в 3,5 раза и ежемесячные выплаты по кредиту для однокомнатной квартиры перевалят за $1000. Так что каждый должен научиться считать самостоятельно.

DP.RU: А для профессионалов?

П.С.: Еще один важный вывод, который должны вынести законодатели из кризисной ситуации. Ипотека – не панацея, а только один из механизмов привлечения средств на рынок недвижимости. Тот же механизм ссудосберегательных касс никак не зависит от фондового рынка. Он давно опробован в паллиативах – всевозможных ЖНК. Видимо настало время вернуться к обсуждению многострадального законопроекта о стройсберкассах.