Основные итоги развития рынка жилой недвижимости к октябрю 2011 г.
Общие тенденции рынка
Посткризисный рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга к октябрю 2011 года продемонстрировал рост активности как со стороны спроса, так и со стороны предложения.
По мнению практически всех аналитиков рынка, в ближайшие год-два цены на рынке недвижимости будут «повышаться на величину «инфляция плюс-минус еще немного», но не более».
На рынок сейчас выводится много проектов комплексного освоения территорий, где стартовые цены продаж составляют 45-60 тыс. рублей за кв. м. В таких условиях не приходится говорить о каком-либо значительном росте цен на квартиры.
«В случае более доступной и «дешевой» ипотеки возможно и более значительное удорожание, но ближайшие 2 года это нам не грозит», – высказал общее мнение президент Всемирной федерации профессионалов рынка недвижимости FIABCI Александр Романенко.
Первичный рынок недвижимости
За 9 месяцев 2011 года было введено в эксплуатацию более 1,3 млн. кв.м. жилья – на 40% больше, чем за аналогичный период в самом «неудачном» 2009 г. Тем самым достигнут уровень предкризисного 2007 г. Комитет по строительству обещает по результатам года ввод жилья на уровне 2,7 млн. кв.м. (на 7% и 15% больше, чем в 2010 и 2009 гг. соответственно).
Заметим, что традиционно основная масса жилья (более 50% от общего ввода) вводится в эксплуатацию в декабре каждого года. Это свидетельствует о «штурмовщине» и использовании административных ресурсов, что не может не сказаться отрицательно на качестве жилья и возможностях продажи квартир.
На протяжении 2011 года цены на первичном и вторичном рынках плавно шли вверх.
Согласно данным Комитета по строительству, к августу 2011 года, 75 организаций осуществляли строительство 129 объектов в соответствии с 214-ФЗ. Для сравнения: на конец 2010 года, в Петербурге по 214-ФЗ работали не более 30% застройщиков, или 50 компаний, которым принадлежали около 80 объектов. На декабрь 2009-го в Петербурге насчитывалось 36 компаний (81 объект), которые перешли на 214-ФЗ.
Ввод жилья по районам города происходит крайне неравномерно. Так в 2010 году лидерами по вводу жилья были Приморской, Выборгский, Московский и Калининский районы. В текущем году лидеры не меняются.
Очевидно, что территориальная структура предложения на первичном рынке определяется состоянием рынка пятен под застройку. Поэтому большие объемы строительства в Выборгском и Приморском районах – не удивительно. В то же время количество свободных земельных участков под застройку в черте города стремительно убывает.
Поэтому застройщикам приходится искать новые пути развития — рекультивация территорий, квартальная застройка на границе Петербурга и области, строительство в области. В августе текущего года, к примеру, в черте города в продаже было на 8 домов (с учетом очередей) больше по сравнению с августом 2010 г., а в пригородах и области – на 12. При этом жилые комплексы на окраинах Петербурга и в области становятся все крупнее.
Наибольший прирост цен за 9 месяцев текущего года как раз продемонстрировали жилые комплексы на границе Санкт-Петербурга и Ленобласти (в спальных районах без метро и в пригородах – 12% и 17% соответственно). И среди предпосылок для этого – рост популярности такого жилья у покупателей.
К сентябрю 2011 года сложилась следующая структура предложения по типам квартир.
По-прежнему большую долю предложения составляют студии и однокомнатные квартиры. На рынке встречаются проекты в сегменте эконом-класса, практически на 45-60% состоящие из таких квартир.
В тоже время некоторая стабилизация на рынке, а также распространение ипотечных программ приводят к тому, что горожане все чаще обращают свое внимание на более просторное жилье – 2-3 комнатные квартиры. При проектировании домов застройщики уже учитывают этот фактор. Но все же, в целом по рынку самыми популярными пока являются студии и «однушки».
Именно эти квартиры в январе-сентябре 2011 года показали наибольший ценовой рост (7%-студии, 5% — однокомнатные квартиры).
На посткризисном рынке недвижимости ипотеку снова можно получить самым разным заемщикам (ИП, гражданским супругам, гражданам без 2-НДФЛ, иногородним и гражданам других государств). Поэтому ипотеку берут все большее число горожан – уже в первой половине текущего года ипотеку взяли столько же семей, сколько за весь 2010 год.