Смольный и ВТБ договорились об условиях строительства «Невской ратуши»
Губернатор Валентина Матвиенко и аффилированное с ВТБ ЗАО «М» подписали контракт, согласно которому городская администрация получит до 100 тыс. кв. м офисных площадей в комплексе «Невская Ратуша», который Внешторгбанк (ВТБ) строит в непосредственной близости от Смольного — на месте бывшего трампарка имени Смирнова. Администрация выкупит офисы у ВТБ по себестоимости, вернув таким образом ВТБ значительную часть полученных от его перерегистрации в Санкт-Петербурге налоговых поступлений.
Контракт о строительстве новой резиденции петербургских чиновников «Смольный-2» на территории административно-делового центра «Невская Ратуша», инвестором которого выступает ВТБ, был подписан сразу после вчерашнего заседания городского правительства, на котором были изменены инвестиционные условия проекта.
Проект предусматривает застройку участка площадью около 6 га на месте бывшего трампарка имени Смирнова (между Дегтярным переулком, улицами Моисеенко и Новгородской), где ВТБ сначала намеревался разместить около 240 тыс. кв. м офисов класса А и Б с подземной парковкой на 1,2 тыс. машин, супермаркетом и другими объектами (ориентировочной стоимостью $250-300 млн). ВТБ рассчитывал выделить Смольному не более 44 тыс. кв. м, а чиновники, по данным Ъ, хотели получить по себестоимости почти половину строящейся площади, что, по мнению инвесторов, ставило под угрозу рентабельность проекта. Точку в затянувшихся переговорах поставила лично губернатор Валентина Матвиенко, заставив подчиненных «умерить аппетиты» и согласившись выкупить недвижимость по фактически понесенным инвестором затратам. В итоге ВТБ, согласно постановлению правительства, обязался продать в собственность городу «не более трети общей площади», которая может максимально увеличиться до 300 тыс. кв. м» (при этом стоимость проекта, планировку которого придется согласовывать заново, превысит $400 млн). На деле доля горадминистрации должна составить «не менее 50 и не более 100 тыс. кв. м». Кроме того, городу достанется до 1/3 площади подземной двухэтажной автостоянки.
Город же обязался оплатить ВТБ строительство своей части зданий с коммуникациями (но без интерьерной отделки) по себестоимости, которая будет определена на момент сдачи объекта — ориентировочно, в 2009-2011 годах. При этом около 40 тыс. кв. м администрация фактически получит по бартеру — в счет оплаты инвестором земельного участка, расселения расположенных на нем жилых домов и прокладки инженерных сетей. Остальную площадь город оплатит из городского бюджета ориентировочно по цене не менее $1 тыс. за квадратный метр. Уплатить ВТБ необходимую сумму (более $60 млн) Смольный вполне может за счет дополнительных налоговых поступлений от перерегистрации в Петербурге головного офиса ВТБ (которые оцениваются не менее чем $37 млн в год).
Напомним, что такая схема поддержки крупных налогоплательщиков уже опробована городом в целевой программе строительства офисного комплекса «Газпром-Сити». Однако подписавший контракт Виталий Лазуткин, гендиректор ЗАО «М» (компании, аффилированной с ВТБ и выступающей заказчиком проекта), назвал проект «уникальным по инвестиционным условиям». Он уточнил, что «таких сделок в юридическом и финансовом плане еще не было». Пресс-служба ВТБ, а также гендиректор управляющего проектом ЗАО «ВТБ-капитал» Сергей Матвиенко (сын губернатора Санкт-Петербурга) прокомментировать сделку отказались.
По оценке аналитика Сергея Федорова, руководителя отдела развития и продвижения компании Praktis, cебестоимость строительства офисных площадей класса А сегодня составляет около $1,5-2 тыс. за квадратный метр. «Таким образом, инвестиции в строительство 300 тыс. кв. м офисных площадей ‘Невской ратуши’ составят около $450-600 млн. При условии, что 100 тыс. кв. м отойдут городу и при сохранении нынешнего уровня арендных ставок, проект окупится за 7-8 лет, что для бизнес-центров класса А в Санкт-Петербурге вполне прилично. Угроза проекту возникнет лишь при выводе его на рынок после 2009 года, когда намечен большой объем ввода площадей в бизнес-центрах класса А», — считает господин Федоров.
Проект ВТБ выглядит тем более выгодным, что «Смольный-2» несомненно окажется якорным объектом, который повысит привлекательность остальной коммерческой недвижимости, большую часть которой, по данным Ъ, будет иметь класс А. В свою очередь, город также сможет с лихвой окупить свои затраты, освободив для более выгодного использования 124,5 тыс. кв. м, которые сейчас занимают более 30 разбросанных по городу комитетов, в том числе в историческом центре в зданиях-памятниках архитектуры. При этом сам Смольный (площадью около 32 тыс. кв. м) останется главной резиденцией городской исполнительной власти, которую свяжет с его филиалом новая магистраль с открытой перспективой на Смольный собор, которую ВТБ обещает пробить в качестве «подарка городу». Изначально предполагалось, что доминантой проекта станут две стеклянные башни бизнес-центра высотой 65 м, что почти вдвое превышает уровень, допустимый в историческом центре города. Однако, после того как градсовет отверг идею появления очередной высотной доминанты, ВТБ, в отличие от «Газпрома», решил не рисковать и во избежание скандала сократил высоту до разрешенной отметки.
Невастройка